买卖房屋是大事，一人做主不可行

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案情简介
 2017年6月，王先生为了方便女儿上学，决定在学校附近重新购买房屋。2017年7月，王先生通过某中介公司找到卖方李女士，与李女士协商房屋买卖事宜。协商过程中王先生了解到该房屋系李女士与其配偶张先生共同所有，但李女士表示其二人系夫妻关系，其完全可以代替张先生出售房屋，最终王先生与李女士签订了《房屋买卖合同》，但在合同卖方签字处李女士签的是“李女士代张先生”。合同签订后，王先生依约交付了2万元定金，但在后续交易履行过程中李女士的丈夫张先生得知卖房事宜，却因自己在老房子住的习惯，不想换新环境，而坚决不同意卖房子。协商无果后，王先生无奈只能依据合同申请仲裁。
 
争议焦点
李女士是否有权独自买卖该房屋？
王先生认为其在签订合同时特意问了李女士关于买卖该房屋其丈夫张先生是否同意。李女士表述家里平时的大事小情都是其做主，所以丈夫一定也会同意卖房子。
 
王先生与李女士签订的房屋买卖合同是否有效？
    王先生认为签合同时双方都是自愿的，李女士和张先生是夫妻关系，李女士可以代张先生签订房屋买卖合同，李女士和张先生应该把房子卖给他。
 
仲裁结果
双方通过调解解除《房屋买卖合同》本案办案秘书在办案过程中主动为双方进行了调解，充分听取当事人的意见，了解到双方各自的真实意愿。从现有证据及当事人的陈述来看，李女士并不是故意违约，只是对夫妻共有财产处分的法律认识不足。经过办案秘书的调解，李女士认识到了自己的做法不论是从情理上还是法律上都有不当；王先生鉴于《房屋买卖合同》已经无法得到张先生的认可，所以也同意调解解决纠纷。经过调解，双方都做出了让步，最终李女士同意赔偿王先生1万5千元并返还已经收取的2万元定金，双方同意解除《房屋买卖合同》。

 
专家意见
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条可知，处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意。李女士是基于与其丈夫张先生的日常生活习惯认为自己一个人做主卖房子没问题，但从法律上说，案涉房屋是夫妻共有财产，必须夫妻双方一致同意才能出售。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）》第十七条第二款可知，对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。根据以上相关法律规定可以判断，案例中的李女士与王先生签订的房屋买卖合同有效，但因李女士的原因导致合同不能继续履行，李女士因此应承担一定的违约责任。